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Büromarkt Tokio: „Die Entwicklung von Bestandsmieten im Vergleich zu Mietpreisforderungen bei Neuvermietungen“

Die untere Graphik zeigt einen Vergleich der Mietpreisforderung für Neuvermietung von neuen oder leeren Büroräumen für Bürogebäude der Klasse A in den 5 zentralen Stadtgemeinden in Tokio im Vergleich zur Mietpreisentwicklung bei Verlängerung traditioneller Mietverträge (i.d.R. alle 2 Jahre).

Ich zeige hier dieses Bild einmal auf, weil ich in meinen Diskussionen mit ausländischen Immobilieninvestoren immer wieder mit dem Wunsch nach langfristigen Büromietverträgen konfrontiert werde, die in Japan trotz eines neuen Mietgesetzes aus dem Jahre 2000, das die Möglichkeit langfristiger Mietvereinbarungen schafft, kaum gebräuchlich sind.

Investoren sind sehr vertraut mit der Entwicklung der Mietpreisforderung für Neuvermietungen und die Volatilität dieser Mietpreisforderungen über die Jahre. In der Konsequenz erwarten neue, in Japan investierende ausländische Investoren, dass sie dieser Volatilität bei jeder Mietpreisvereinbarung im Zuge der Verlängerung traditioneller Mietverträge mit ihren Mietern in den von Ihnen für ein Investment ins Auge gefassten Bürogebäuden unterliegen.

Die untere Graphik bestätigt aber, dass diese Annahme von der Realität weit entfernt ist. Während Mietpreisforderungen für Neuvermietung von Jahr zu Jahr große Preisunterschiede haben, ist das Niveau der Preisunterschiede vom Neumietpreis und dem bisherigen i.d.R. zwei Jahre zuvor vereinbarten Mietpreis sehr moderat:

• Im Dezember 2006 waren die Mietpreisforderungen für Neuvermietungen 28.5% höher als im Dezember 2005 und ein Jahr später noch einmal 16.3% über dem Stand Dezember 2006.
• Die Mietpreise bei Mietverlängerungen in 2006 waren allerdings 5% höher als die vorher vereinbarten Mieten (i.d.R von 2004). In 2007 waren die neu vereinbarten Mieten bei Verlängerungen 10% höher als die in bis dahin geltenden Mieten aus 2005.
• Während im Dezember 2008 die Mietpreisforderungen für Neumietverträge 23.3% niedriger waren als im Dezember 2007, lagen die Mietpreise für verlängerte Mietverträge 6.5% unter den Vereinbarungen aus 2005

Da es der Geschäftszweck von Immobilienentwicklern ist, konstant neuen Büromietraum zu schaffen, ist es auch Teil ihrer Aufgaben, das Risiko der Entwicklung von Neuvermietungspreisen zu managen.

Im Unterschied dazu kauft der Immobilieninvestor in aller Regel ein stabil vermietetes Büroobjekt auf der Basis vorsichtiger Analysen von Objektqualität und Wettbewerbsfähigkeit. Danach besteht seine Aufgabe darin, dauerhaft ein gutes Objektmanagement und eine gute Mieterbetreuung sicherzustellen, um so sein Mieteinkommen auf der Basis moderat sich verändernder Mietpreise bei Verlängerung zu stabilisieren. Die Tatsache, dass die Mietverträge in aller Regel über 2 Jahre abgeschlossen sind, gewährleistet die Möglichkeit zur baldigen Kompensation für den Fall, dass einmal in einem schwierigen Vermietungsumfeld neu vermietet werden musste.

Quelle: CB Richard Ellis Research Institute K.K., quarterly office market report Asia, hand out real estate seminar, Tokyo, June 2010