Kenzo Japan Real Estate

Sieben gute Gründe, jetzt in japanische Immobilien zu investieren

2017 war ein gutes Jahr für Japan – erster deutscher Spezialfonds für Wohnimmobilien in Japan gestartet.

Die Aufbruchstimmung, die Premierminister Shinzo Abe seit 2013 verbreitet, hat mittlerweile ganz Japan erfasst. Alle gesellschaftlichen Kräfte ziehen gemeinsam an einem Strang, um Japan wieder als führende Wirtschaftsnation zu positionieren.

Auch das Ausland ist davon zunehmend überzeugt: Der Aktienleitindex Nikkei 225 legte 2017 vor allem dank ausländischer Investoren um 19% zu und erreichte den höchsten Stand seit Anfang 1992.

In dieser positiven Atmosphäre wurde mit dem Kenzo Japan Residential Fund im Juli der erste deutsche Spezialimmobilienfonds für institutionelle Investoren für japanische Wohnimmobilien aufgelegt.

2018 wird unseres Erachtens erneut ein gutes Jahr für japanische Immobilien sein.

Die wichtigste Botschaft vorab: Auch wenn Japan zuletzt wieder ein ähnliches Preisniveau wie beim Immobilienboom von 2007/8 erreicht hat (siehe Chart), unterscheiden sich das damalige und heutige Umfeld wie Tag und Nacht. Das lässt sich an sieben Fakten festmachen.

1. Japans Elite verfolgt eine Zukunftsvision

Erstmals seit Dekaden haben Japans Beamten, Manager und Politiker wieder eine gemeinsame Vision,die Wirtschaft zu modernisieren und Japan als führenden globalen Player zu etablieren.

Unter der offiziellen Vorgabe “Gesellschaft 5.0” setzt die Inselnation auf die Digitalisierung als Rezept für eine beschleunigte Globalisierung und gegen negative Folgen der Überalterung.

Ist ein solcher Konsens in Japan erst einmal gefunden, dann wird dieser auch konsequent umgesetzt.
Dagegen war Japan vor zehn Jahren politisch schwach und zerstritten.

Ein Beispiel für diese konsequente Umsetzung: Der auch regierungsseitig angestrebte Anteil der gegenseitigen Firmenbeteiligungen ist laut der Investmentbank Nomura per Ende März 2017 auf rund 10% geschrumpft. Dagegen stand dieser Anteil vor zehn Jahren noch bei 50%. Die Unternehmen sind
also heute in ihrer strategischen Ausrichtung fast frei von Interessenskonflikten.

2. Der lange ökonomische Aufschwung geht weiter

In jedem der sieben Quartale seit Q1 Jahre 2016 bis Q3 2017 ist Japans Wirtschaftsleistung zum
Vorquartal gestiegen. Das ist der zweitlängste Aufschwung der Nachkriegszeit.

Das nominale Bruttoinlandsprodukt stieg 2017 auf ein neues Rekordhoch. Für 2018 erwartet die japanische Regierung ein reales Wachstum von 1,8%.

Die Notenbank hat in knapp vier Jahren über 40% der Staatsanleihen aufgekauft und damit das Gespenst einer staatlichen Insolvenz verjagt. Dagegen sorgten vor zehn Jahren die hohen Staatsschulden für internationale Schlagzeilen.

3. Japans ökonomische Stärke wird endlich anerkannt

Das Beispiel Japan zeigt, dass Wachstum auch bei alternder und sinkender Bevölkerung möglich ist.
Das meint der Direktor des Centre for European Policy Studies, Daniel Gros (Quelle).

Seine Belege: Seit dem Jahr 2000 ist Japans Bruttoinlandsprodukt um knapp 2% je Person im erwerbsfähigen Alter (15 – 64 Jahre) gestiegen. Diese Rate war doppelt so hoch wie in den USA.

Dies ist Japan laut Gros dadurch gelungen, dass fast 80% der Erwerbstätigen einen Arbeitsplatz bekamen. In Europa und den USA liegt dieser Anteil nur bei etwa 70%. Dagegen galt Japan vor zehn Jahren noch als “kranker Patient der Weltwirtschaft”.

4. Politische Stabilität bis über Olympia 2020 hinaus erwartet

Die Regierung von Premierminister Shinzo Abe wurde im Oktober bei einer vorgezogenen Neuwahl bestätigt. Seine Koalition kontrolliert weiter zwei Drittel der Parlamentssitze.

Damit haben die Wähler Abe weitere vier Jahre Zeit gegeben, um seine wirtschaftliche Reformpolitik der Abenomics bis über die Olympischen Spiele 2020 in Tokyo hinaus fortzusetzen.

Für Investoren bedeutet dies auf längere Sicht stabile wirtschaftliche und politische Verhältnisse.
Dagegen gaben sich vor zehn Jahren Japans Premierminister die Klinke so schnell in die Hand, dass man sich ihre Namen kaum merken konnte.

5. Japan schüttelt die Deflation ab

Ungeachtet der steigenden US-Zinsen und der Tapering-Ankündigung der Europäischen Zentralbank will die Bank of Japan an ihrer extrem expansiven Geldpolitik festhalten, bis der Deflation endgültig der Garaus gemacht ist. Die Teuerungsrate kletterte im November auf 0,9% den elften Monat
hintereinander.

2018 dürften wegen des weiter zunehmenden Arbeitskräftemangels die Löhne kräftiger steigen als bisher und den erhofften Tugendkreis aus höheren Preisen, Löhnen, Haushalts- und Kapitalausgaben langsam in Gang setzen. Dagegen hob die Bank of Japan vor zehn Jahren die Zinsen zu früh an und
musste sich korrigieren.

6. Langfristig orientierte Immobilieninvestoren dominieren

Inländische Investoren prägen Japans Immobilienmarkt. Steigende Zuflüsse von Kapital kommen von einheimischen institutionellen Investoren, darunter Versicherungen und Pensionsfonds, die auf lange Sicht anlegen.

Dieser Trend wird politisch unterstützt, da die Regierung eine Neuorientierung der Pensionsfonds hinsichtlich der Risikoausrichtung fordert. Dagegen prägten vor zehn Jahren kurzfristig agierende ausländische Teilnehmer den Markt.

7. Immobilien-Investitionen werden konservativ finanziert

Immobiliengeschäfte werden seit Längerem überwiegend mit einem Fremdmittelanteil von bis zu 60, 70% und damit solide und konservativ finanziert.

Dagegen wurden vor zehn Jahren Deals häufig zu 80% bis 95% mit Fremdmitteln finanziert und über den Kapitalmarkt verbrieft.

Unser Fazit:
Das aktuelle Investmentumfeld für japanische Immobilien ist ungleich besser als beim Mini-Boom vor zehn Jahren. Von einer Blase kann keine Rede sein.

Vielmehr erwarten wir für die kommenden Jahre ein weiteres Ansteigen der Immobilienpreise und trotz Mietpreissteigerungen im Wohn- und Bürosektor eine Abnahme der Risikoprämien auf Immobilieninvestments.

Unser Vertrauen in das Umfeld spiegelt sich im Kenzo Japan Residential Fund wider. Am 21. Dezember konnte der Fonds erfolgreich vier weitere Immobilien ankaufen und sein Investmentvolumen um JPY 4 Milliarden (Euro 33 Millionen) steigern.

Im Rahmen der ‚Active Asset Management Strategie‘ wurden drei Wohnimmobilien in Tokyo mit 80 Wohn- und 5 Einzelhandels-Einheiten erworben. Ein viertes Objekt der Risikoklasse Core mit 90 Apartments steht in Osaka.

Für den nächsten Ankauf im ersten Quartal 2018 ist die Pipeline mit bis zu JPY 6 Milliarden (Euro 50 Millionen) bereits gut gefüllt.

Seven good reasons to invest in Japanese real estate now – Summary